Rengeteg félelem, aggodalom és bizonytalanság veszi körül mostanság a Várkerületben élő és vállalkozó embereket. Október 15-én jogi tanácsadással egybekötött lakossági fórumot tartottunk, ennek legfontosabb gondolatait írom most le.

A fórumot azért hívtam össze, mert sokan kerestek, lakástulajdonosok és bérlők is, hogy mi lesz a lakásuk sorsa a kormány Várba költözésekor, mit lehet tenni, miután a tavaly év végi kormányrendelet alapján a magyar állam elkezdte bejegyeztetni az elővásárlási jogát a kerületi ingatlanokra. A bejegyzéseket a Földhivatal egyébként csak a nem lakáscélú ingatlanokra tette meg, viszont valamennyi I. kerületi magántulajdonú üzlethelyiség és a lakásokhoz tartozó tárolók és garázsok is elővásárlási joggal lettek terheltek. A tulajdonosok több ízben fellebbeztek, de a bíróság ezeket elutasította. Mindeközben a nyár elején a kormány 4 milliárd forintot különített el elővásárlásra, és mivel nem tudjuk, hogy mit akarnak ebből megvenni, félelmet és bizonytalanságot kelt az itt lakókban ez a helyzet.

A Város Mindenkié 2017. évi adatigénylései alapján az I. kerületben 17 ezer lakás van, ebből 1426 áll az önkormányzat tulajdonában (8,4%). Szöget üthet valakinek a fejében, hogy képviselőként miért az AVM adatait használom – nos, azért, mert a kerületi költségvetéshez nem készül ilyen kimutatás, a kerületi lakásállománnyal úgy gazdálkodik az önkormányzat, hogy nem veszi számba mindezt.

Az önkormányzati tulajdonú lakások egy része társasházban található, forgalomképes – ezek többségét az utóbbi években eladták, már csak az utolsó darabok vannak önkormányzati kézben. Ahogy minden önkormányzat a rendszerváltás után, az I. kerületi is igyekezett megszabadulni az „IKV-s” lakásállománytól, amelynek terhét nehéz volt kezelni. A határozatlan idejű szerződéssel ott lakó bérlők a piaci ár feléért (egyösszegű fizetés esetén 40%-áért) vehetik meg a lakást. Ennek kezelése viszont nem átlátható. Több olyan esetről is tudok, hogy a bérlő kezdeményezte a lakás megvásárlását, de ez előterjesztésként sohasem került a képviselőtestület elé és a Hivatal vagy nem is reagál, vagy mondvacsinált okból elutasította a kérelmet. Felmerül a kérdés, hogy ki és milyen alapon dönt arról, hogy kinek az ajánlatát mérlegelheti a testület és kiét nem.

Tárnok u. 10. (google.map)

A másik részük a vári műemlékegyütteshez tartozik és az 1995. évi törvény értelmében forgalomképtelen. Ezekben a lakóépületekben a rendszerváltás után nem alakítottak ki társasházakat albetétekkel, hanem az épület teljes egészében és osztatlanul önkormányzati tulajdon lett. Ezeket a határozatlan idejű lakásbérleti szerződéseket hívja a kerületi köznyelv örökbérleti jognak. Ez egyébként vagyoni értékű jog, lehet adni-venni, csak a tulajdonos önkormányzat hozzájárulása kell. Mivel a bentlakók ezeket a lakásokat nem vehették meg (még azok sem, akik korábban, az államosítás előtt, tulajdonosai voltak a lakásoknak), az önkormányzat ezeket a műemléklakásokat szociális lakbéren adja ki. Ez a rendszer így sokrétűen igazságtalan. Egyrészt a szociális lakbér nem a lakás után kellene járjon, hanem a benne lakó szociális helyzetétől kellene függjön. Másrészt – bár a törvény eredeti célja az volt, hogy a műemléképületek építészeti értékeit megóvja és egységben tartsa – az önkormányzat leginkább csak a házak külső felújításával foglalkozik, a lakások jelentős része rossz életminőséget jelent a bentlakónak. A műemléki védelmet és a hazai tulajdonban tartást pedig más jogi eszközök is biztosíthatnák. A leginkább igazságtalan mégis az volt, hogy vannak olyan műemléképületek, amelyek – hogy, hogy nem - mégiscsak társasházak lettek. Ilyen például az utolsó képen látható Babits sétány-Táncsics Mihály utcai tömb egy-egy háza,  az Úri u. 72., ami végül a Pallas Athéné Alapítványok tulajdonába került és luxus wellness-központ lesz belőle, vagy a Tárnok u. 10.-Úri u. 9. tömbje, amelynek több százmilliós lakásait az utóbbi egy-két évben adták el sorban – ugyanannak a külföldi kettős állampolgárságú vevőnek illetve az ő cégének. Az utolsó részét éppen most ősszel. Az önkormányzat élhetett volna elővásárlási jogával (a műemléki védettség okán), de nem élt, és nem is látszik elgondolás arra, hogy mit akar kezdeni azzal, hogy egy kézbe kerülnek a teljes épületek.

Úri u. 72. (Kép: We love Budapest)

Magam általában annak vagyok a híve, hogy az önkormányzat jelentős bérlakás-állományt tartson fenn és ne adogassa el a lakásokat, sőt, inkább gyarapítsa a számukat, mert így lehet biztosítani a kerületben élők lakhatását az elszálló albérletárak mellett is. Az is világos, hogy ha el lehetne ezeket a lakásokat adni, akkor a Várnegyed egy – ingatlan befektetők által is gerjesztett – gyors lakosságcserén menne át, amit én nem tartok szerencsésnek. Ezzel együtt a vári műemléklakások ügye feszültségeket kelt, ezért a rendszerváltás utáni törvényt és annak hatásait érdemes lenne kielemezni, újragondolni.

A fórumon egyébként elhangzott, hogy van olyan ingatlanközvetítő, aki eddig közvetítette vári „örökbérleti jogok” adás-vételét, de az utóbbi időben már nem hajlandó, mert bizonytalannak látja, hogy érvényes marad-e a lakásbérlet.

A fórumon szakértőként résztvevő Nónay Gábor ügyvéd elmondta, hogy határozatlan idejű lakásbérleti szerződést csak úgy mondhat fel az önkormányzat, hogy helyette cserelakást ajánl fel, ami azonnal beköltözhető és megfelelő. De ha a bérlő nem akarja ezt elfogadni, mert nem találja megfelelőnek, akkor a bérleti díj jogszerűen megnövekedhet. Peres úton érvényesíthetőek a bérlő jogai, viszont emiatt addig csak az bírja ki, aki megfelelő tartalékokkal rendelkezik.

Jelenleg az 1426 önkormányzati lakásból 1368 van kiadva. És bár az önkormányzat lakásrendelete részletesen szabályozza a kiadás feltételeit, egyáltalán nem beszél arról, hogy ki és mikor dönt egy megüresedő lakás további sorsáról. Nincs évenként felülvizsgálva a lakásállomány és nem születik önkormányzati döntés arról, hogy ezek hány százaléka lesz felújítva, kiadva, eladva, vis major tartalékba helyezve stb. A rendszertelen időközönként meghirdetett piaci alapú bérlakások kiadásáról egészen tavaly februárig egy sehol meg nem nevezett, fel nem hatalmazott titkos grémium döntött és a döntésről a képviselőtestület nem kapott értesítést. Így történhetett meg, hogy még a polgármester lakásbérléséről is csak egy adatigénylés folytán kaptunk információt.

A kiadott lakásokat korábban rendszeresen ellenőrizték, ez tulajdonosi kötelesség, de az utóbbi években „kapacitáshiány” miatt nem tette meg a GAMESZ. Nemrég nyilvánosságra hoztam viszont, hogy a Pest-Buda Hotelt üzemeltető cég egy Táncsics Mihály utcai műemléklakást 5 éven keresztül lakásokra szabott díjon bérelt, de raktárnak használt. Ezt a GAMESZ éveken át nem vette észre, mivel soha nem mentek oda. Ezért most hirtelen nekiálltak az intenzív bérlemény-ellenőrzésnek, jó nagy riadalmat keltve a kerületben élőkben. Sajnos többen is jelezték, hogy a helyszínen az ellenőrzést végző munkatársak nem tájékoztatják részletesen a bérlőket, hogy miért van szükség az ellenőrzésre, nem készítenek jegyzőkönyvet, amit a bérlővel aláíratnak és az ellenőrzés megállapításairól utólag sem tájékoztatják őket. Ez egyébként szabálytalan, és akivel ilyesmi történik, kérem, jelezze nekem!

A lakás és ingatlantulajdonosokat az elővásárlási jog bejegyzésének fordulatai tartják feszültségben (ld. keretes).

 Erről a jogászi vélemény a következő: a világörökségről szóló 2011. évi LXXVII. tv. 6/A. § (1) bek. kimondja ugyan, hogy a világörökségi helyszínen található ingatlan vonatkozásában a magyar államot más jogosultakat megelőzően elővásárlási jog illeti meg, ez azonban nem terjed ki a lakóingatlanokra.

A világörökség védelmével összefüggésben a magyar államot megillető elővásárlási jog gyakorlásának szabályairól szóló 455/2017. (XII. 17.) Korm. rendelet e törvényre hivatkozással szabályozza az elővásárlási jog gyakorlásának a módját (határidők, stb.). A rendelet 2. sz. melléklete valóban rögzíti a világörökségi helyszínek között a Budai Várnegyedet is, de az érintett ingatlanok körében a törvény szerint nem szerepelnek a lakóingatlanok, így ezek vonatkozásában a magyar államot nem illeti meg az elővásárlási jog. Emiatt jogszerűen nem kerülhetne bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Más megnevezésű ingatlanokra azonban (pl. iroda, üzlet, garázs) az elővásárlási jog jogszerűen bejegyezhető.

Ha valamely lakóingatlan tulajdonosa ennek ellenére kap ilyen bejegyző határozatot, úgy azt meg kell fellebbezni, amennyiben a II. fok is helybenhagyja, úgy közigazgatási pert kell indítani a határozat hatályon kívül helyezése érdekében.

Az elővásárlási jog esetleges bejegyzése nem nagy öröm ugyan, de nem jelenti azt, hogy a jogosult, tehát a magyar állam bármikor megvásárolhatja az adott ingatlant. Pusztán annyit jelent, hogyha van egy konkrét, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlat, úgy azt közölni kell a jogosulttal, megjelölve a vevő személyét, és a szerződés lényeges feltételeit egyaránt (vételár összege, kifizetés módja, határideje, birtokba lépés, stb.). Amennyiben bármely feltétel utóbb megváltozik, úgy megint fel kell hívni a jogosultat nyilatkozattételre. A jogosultnak arról kell nyilatkoznia, hogy e feltételekkel élni kíván-e az elővásárlási jogával. Ha igen, úgy a szerződés érvényesen csak a jogosulttal köthető meg. Az esetleges eladást tehát megbonyolítja, és hosszabbá teszi, de a magyar állam sem tudja más vagy számára jobb feltételekkel megvásárolni az ingatlant, mint azt az eredeti vevő tenné. Az viszont kétségtelen tény, hogy ha egy lakáshoz tartozó garázs elővételi joggal terhelt, akkor az eladás folyamata bonyolultabbá válik, és persze az is felmerül, hogy egy-egy garázssort egészében meg akar szerezni a magyar állam a várba költözéshez kapcsolódva. És teljesen érthető a kerületi üzlettulajdonosok elkeseredése: a Vártól távoli, egyáltalán nem műemléki jellegű részeken is elővásárlási jog terheli a helyiségüket, amelynek az értékesíthetősége bizonytalanabbá vált, így az értéke csökkent.

A kisajátítást a 2007. évi CXXIII. törvény szabályozza. A törvény kimondja, hogy kisajátítással ingatlan tulajdonjoga csak kivételesen vonható el, az e törvényben meghatározott közérdekű célból (ezek között az örökségvédelem is szerepel), azonnali, teljes és feltétlen kártalanítás mellett.

3. § (1) Kisajátításnak akkor van helye, ha
4. d) * a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják. Ennek mérlegelése során a kisajátítási hatóság a közérdekű tevékenység jelentőségét, így különösen a terület fejlődésére gyakorolt hatását, a tevékenységgel, szolgáltatással ellátásra kerülők számát, a foglalkoztatásra gyakorolt hatását és az ingatlan jellemzőit kell egybevetnie, a kulturális örökség védett elemei aktuális állapotát, veszélyeztetettségének mértékét, természetvédelmi érték esetén annak jelentőségét és a tulajdonelvonás arányosságát kell vizsgálnia.

Viszont

(2) *  Nem kell alkalmazni

*  a 3. § (1) bekezdés d) pontját… nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánító törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott beruházások (a továbbiakban: nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházás) esetében

A kisajátítás közigazgatási eljárásban történik, a határozat bíróság előtt megtámadható. A kisajátítási eljárásban az elővásárlási jogot nem lehet gyakorolni. Ez tehát kivételes eljárás, minden egyéb indok nélkül, pusztán az örökségvédelemre hivatkozással tömegesen nem lehet lakóingatlanokat jogszerűen kisajátítani.

Végül – válaszolva sok kerületi lakónak a kormányzati szándékra vonatkozó kérdésére – a saját véleményem. Az a kérdés, hogy el fogja-e venni a magyar állam a vári lakásokat és üzlethelyiségeket. Azt gondolom, hogy teljes egészében nem. Szerintem ezek a jogszabályok és intézkedések arra teremtik meg a feltételeket, hogy amelyiket meg akarja szerezni a kormányzat, azt könnyen és gyorsan magához vonja. Tehát megágyaz egy jövőbeli szemezgetésnek, de nem hiszem, hogy egy döntéssel mindet egyszerre meg akarnák szerezni.

A szemezgetésnek viszont az a veszélye, hogy azokat a lakókat, akiknek a lakását vagy üzletét kinézték, egyenként fogják „levadászni”, azaz nyomást gyakorolni rá, hogy eladja vagy elcserélje. Ezért nagyon fontos, hogy ne veszítsük egymást szem elől, maradjunk kapcsolatban, és ha valaki fenyegetve érzi magát, jelezze, hogy együtt tudjunk fellépni és a jogainkat érvényesíteni!

A legnagyobb baj viszont az, hogy az intézkedéssorozat mindenkiben az ’50-es évek félelmeit idézi fel, hogy jogbiztonság helyett egy fél kerület próbálja kitalálni szorongva, hogy mit akar vajon a kormányzat….

vnm