Sokszor vádolnak azzal, hogy polgármesterként szándékosan lassítottam, vagy egyenesen akadályoztam a műemléki lakások magántulajdonba kerülését. Mi a valós helyzet a műemléki lakásokkal, honnan indult és hol tart ez a folyamat? Minderről egy sorozatban számolok be Önöknek.
Ezt a hatrészes cikksorozatot elsőként a polgármesteri hírlevelemben osztottam meg 2024. nyarán, és most folytatásokban a blogoldalamon is közzéteszem. 1. RÉSZ, 2. RÉSZ
Az előző cikket ott fejeztem be, hogy 2020. nyarán nekiálltunk a kerületi lakásrendelet újragondolásának, egy teljesen új rendelet elkészítésének.
Az önkormányzati lakásállomány ugyanis arra való, hogy megfelelő lakhatást biztosítson a kerületieknek, hogy ellensúlyozza azokat a folyamatokat, amelyek alapján egyes társadalmi csoportokhoz tartozó bérlők (pl. családosok, fogyatékkal élők, alacsony jövedelmű köztisztviselők stb.) kiszorulnak a bérlakás piacról vagy méltatlan, egészségkárosító lakhatásra kényszerülnek.
Ugyanakkor az önkormányzat felelőssége, hogy a tulajdonában lévő lakásállományt jó karban tartsa, fejlessze, a mindenkori műszaki, egészségügyi, használati és esztétikai követelményeknek megfelelően, fenntarthatóan üzemeltesse. Mivel a szociális és költségelvű alapon kiadott, ún. támogatott lakásokra “ráfizet” az önkormányzat, legyen olyan “piaci” alapon kiadott állomány (lakások+üzlethelyiségek) is, amely ezt ellensúlyozza. (Itt tenném hozzá, hogy az üzlethelyiségek szerepe álláspontom szerint egy önkormányzatban nem csupán a bérleti díj bevétel, hanem a közszolgáltatások biztosítása és a lakossági/civil kezdeményezések támogatása is.)
Ahhoz, hogy ez az igazságos kiegyenlítő szerep működni tudjon, egy megfelelően nagy lakásállományra van szükség. Nyugat-Európában a lakások többsége közösségi/önkormányzati tulajdonban van, és ki-ki a jövedelme és családi viszonyai figyelembevételével bérelhet lakást. Értelemszerű, hogy a leginkább támogatott (szociális) lakbér a leginkább rászorulóknak jár. Éppen a műemléki lakások miatt a Budavári Önkormányzatnak a budapesti kerületekben szokásosnál (1,5-3%) jóval nagyobb állománya volt (8%), ami elvileg lehetővé tette volna ezeknek a szociálpolitikai szempontoknak az érvényesülését. Viszont az 1425 önkormányzati lakásból 1098 lakás volt műemléképületben, ezek közül pedig 751 volt határozatlan idejű (“örökbérletű”) szerződéssel, szociális lakbéren (250,- Ft/m2) bérbeadva. Ezeknél a lakásoknál nem vizsgálták a jövedelmi viszonyokat, ezért nem tudható, hogy a szociális lakbért fizető műemléki bérlők milyen arányban rászorulók. 
Tehát a Budavári Önkormányzatnál a lakások közel felét nem annak alapján bérelték szociális lakbéren, hogy a bérlők a jövedelmük alapján rászorulnak-e, hanem annak alapján, hogy műemléki lakásban laknak-e. Ezekkel a lakásokkal az önkormányzat nem tudott szabadon és felelősen gazdálkodni, mivel a lakbér nem emelkedett inflációarányosan és a kihaló bérlők lakása szinte soha nem vált kiadhatóvá, hiszen minden bérlő közjegyzői okiratba rögzítette, hogy ki lesz a bérleti jog jogosultja (ennek is jó piaca volt, nemcsak a cseréknek). Tehát ez a bizonyos “deal”, hogy azok a bérlők, akik a rendszerváltáskor nem vehették meg a lakásokat, az állami kárpótlás mellett a szociális lakbért és az “örökíthető bérleti jogot” is kapták, valójában a bérlőket és az önkormányzatot egyaránt kényszerpályán tartotta. Kizárólag a fideszes polgármester járt jól, aki kegyként osztogatta a jogosultságokat.
Azért tehette ezt, mert olyan rendeletet alkottak az előző fideszes önkormányzatban, amelyben nem volt tisztázva, hogyan születnek a döntések a lakások bérbeadásáról, sem az, hogy a határozatlan idejű bérlemények (a műemléki lakások is ide tartoznak) bérleti díját hogyan határozzák meg. Az előző vezetés az üresen álló lakásokat kizárólag “piaci” alapon hirdette meg, ami gyakorlatilag licitálást jelent, de ennek a szabályai fel voltak higítva, azokat felül lehetett írni. Emlékezhetünk rá, hogy a Vár egyik legjobb épületében a Táncsics Mihály utcában így kapott (adott magának) lakást maga a polgármester is, mindössze ezer forinttal rálicitálva a legjobb ajánlatra. A beérkező pályázatokról (hányan pályáztak és ki, milyen ajánlattal stb.) a képviselő-testület nem kapott tájékoztatást, a testület elé már csak a pályázatnak a polgármester által kiválasztott nyerteseiről szóló döntési javaslat került.
Mindezzel a gyakorlattal szakítva egy olyan kerületi lakásrendelet megalkotására volt szükség, amely igazságos, méltányos, fenntartható és a felelős gazdálkodás elvének megfelelően szabályozza, hogy ki és milyen feltételek mellett jogosult önkormányzati lakást bérelni. Olyan rendeletre, amely egyértelműen rögzíti mindenkinek a jogait és kötelességeit, amely garantálja a jogbiztonságot és korlátozza az egyedi döntéseket.
***
Az új rendelet tervezetét a kerületi többségi koalíció képviselőivel mondatról-mondatra tárgyaltuk végig, közel két hónapon keresztül. A tervezet legtöbb belső vitát gerjesztő kérdéseiről (pl. a szociális bérlés jövedelemhatáráról is) közvéleménykutatást rendeltünk meg. Ennek alapján
- a kerületiek 71% úgy gondolta, hogy egy családnak csak egy önkormányzati lakásra legyen bérleti joga,
- 75%-a úgy gondolta, hogy az önkormányzati lakást ne lehessen tovább albérletbe adni harmadik személynek,
- 81% szerint ne lehessen benne “airbnb”-zni és
- 65% úgy gondolta, hogy a műemléki lakásbérlők, ha a jövedelmük alapján megtehetik, fizessenek annyi bérleti díjat, amennyibe az önkormányzatnak kerül a lakás fenntartása.
Mindezeket beépítettük a tervezetbe, amelyet nyilvános lakossági fórumon mutattam be. Ennek legfontosabb tanulsága számomra az volt, a műemléki bérlők a lakásukat a saját tulajdonuknak tekintik, és nem ismerik el az önkormányzat döntési jogát. A cserés bérlők pedig, akik egy egész lakás tulajdonjogát, plusz készpénzt adtak egy bérleti jogért, úgy érezték, hogy ha magasabb a bérleti díj, akkor csökken a lakás csereértéke. Ezért gondolták azt, hogy én felrúgtam azt a bizonyos "deal"-t. Éppen ezért azt a kijelentésemet, hogy nem az a cél, hogy áron alul megszabaduljon az önkormányzat a teljes lakásállományától, hanem csak az, hogy a rendszerváltás idején cserbenhagyott bérlők jóvátételt kapjanak a megvásárlási lehetőséggel, a fidesz felbujtására úgy értelmezték, hogy mégsem akarom eladni a lakásokat. Pedig ez nem így volt: a rendszerváltáskor kisemmizett bérlőknek méltányos és jól átgondolt, végigegyeztetett feltételek mentén kialakított törvénymódosítást követően el akartam adni.
A rendelettervezet készítésekor a költségelvű lakbér (ahol a bérlő négyzetméterarányosan annyit fizet, amennyibe az önkormányzatnak kerül a lakás fenntartása) kiszámításához megvizsgáltuk az előző évek bérletidíj bevételeit és az épületek üzemeltetési költségeit. Az derült ki, hogy a bérlakások kiadásából származó bevétel (bérleti díjbevétel) nem fedezi az üzemeltetés költségeit. Ez a különbség 2019 előtt éves átlagban 500 millió forint volt, és még a helyiségbérleti bevételekkel együtt sem egyenlítődött ki. Tehát hiába jók a kerületi önkormányzat lehetőségei, a bevételekből évente félmilliárd forintot arra fordítunk, hogy olyan emberek lakhatását fedezzük, akik nem feltétlenül szorulnak rá. Ezen számítások alapján szerettük volna az akkor hét éve változatlan 425,- forintos költségelvű lakbért 650,- forintra emelni a magas jövedelmű bérlőknek.
Az elv az volt, hogy vizsgáljuk meg a bérlők rászorultságát és azok, akiknek magas a jövedelmük, fizessenek annyi bérleti díjat, amennyibe az önkormányzatnak kerül a lakás fenntartása (ahogyan azzal a kerületben élők közel kétharmada is egyetértett). A gyakorlatban ez azt jelentette volna (a különböző csökkentő és növelő tételek figyelembevételéve), hogy például egy átlagosnak mondható, 70 m2-es panorámás vári műemléklakás bérleti díja a korábbi 27 ezer forintról 69 ezer forintra növekedett volna 2020-ban (250,- Ft/m2 helyett 650,- Ft/m2) - hangsúlyozom, csak azoknak a bérlőknek, akiknek magas a jövedelmük.
Mindeközben Budapesten akkoriban 170 ezer forint volt az átlagos bérleti díj összege.
A korábbi időszakban a bérleményellenőrzést a polgármester mindössze egyedi “bunkósbotként” használta, azaz akkor kezdtek ellenőrzésbe, ha a polgármester szerette volna megszüntetni a bérlést. A 2019 után elkezdett rendszeres felmérések és ellenőrzések során elég hamar kiderült, hogy a szociális lakbéren kiadott lakásokat a bérlők egy része nem lakja (bár a törvény ezt előírja), hanem különböző trükkökkel hasznosítja, sőt, egyes bérlők illegális “AirBnb-zésre”, azaz rövidtávú szállásszolgáltatásra használják. Azért illegális, mert a tulajdonos önkormányzat erre nem adott, nem is adhatott engedélyt. A nyerészkedő bérlők közül kettőt sikerült tettenérni egy kémfilmbe is beillő kalandos történet során, és annak alapján fel is mondtuk a bérleti szerződést.
Látszik tehát, hogy a műemléki lakásállomány a korábbi konstrukcióban csak korlátozottan szolgálta a kerüetiek lakhatását, a szociálpolitikai célokat. Érdekes adalék, hogy azok a lakók, akik most úgy érzik, hogy túl lassan halad a lakások eladása, éppen ott látják a saját érdeksérelmüket, hogy az önkormányzat nem engedi, hogy albérletbe adják az igen olcsón bérelt lakást. Egy bérlő be is perelte az önkormányzatot, mert szerinte kárt okozunk neki a “késlekedéssel”, mivel ha megvehetné a lakást (az ingatlan értékének töredékéért), akkor havi 750 ezer forintért tudná bérbe adni…
A jól előkészített lakásrendelet-tervezetet végül a kerületi Momentum kérésére nem terjesztettem a testület elé, ehelyett a meglévő rendelet egyes elemeinek módosításával igyekeztünk átlátható lakásgazdálkodást teremteni. Ennek részleteiről és a Lakástörvény módosításáról a következő blogposztomban számolok be.
vnm
Képek: PestBuda, RTL, saját
