Mi áll a budavári botrányok mögött?

Sorban röppennek fel a hírek a vári ingatlan-botrányokról. Először a Ruszwurm Cukrászda ügye, majd a Jamie Oliver vendéglő fölötti lakóra törte rá az ajtót a TEK, most pedig a polgármester önkormányzati lakásbérlése. Mindezek miatt leírom, amit több irányból már mind a testületi és bizottsági üléseken, mind megszólalásokban többször szóba hoztam: a kerületi helyiség- és lakásgazdálkodási rendszer tarthatatlan.

Egy önkormányzatnak tisztáznia kell, hogy mi a célja a tulajdonában lévő lakásokkal és üzlethelyiségekkel! Az I. kerületben ez nincs tisztázva, nincs sehol leírva vagy kimondva, így se a rendeleteket, se az egyedi döntéseket nem tudjuk semmihez igazítani, a kerület vezetőinek pillanatnyi határozatai érvényesülnek. Számtalan legitim cél volna (pl. bevételszerzés, gazdaságélénkítés, a helyiségek értékének megőrzése, munkahelyteremtés stb.), de nem ezek történnek, hanem a kerületi vállalkozók pórázon tartása, egy klientúra-rendszer (hűbéresi rendszer) kiépítése. Az egy kézben összefutó, átláthatatlan döntési mechanizmus miatt mindez a korrupció melegágya. Miközben a kerületi kormánypárti vezetés számára fontos emberek soron kívül kapnak lakást, mint például egy befutott színész, egy várban dolgozó állami intézmény igazgatója vagy egy új segédlelkész, aközben kerületi családok sokasága küzd lakhatási gondokkal. A várból az egyenlők folyamatosan kiszorulnak az egyenlőbbek térnyerése által. Várható, hogy a kormány várba költözése okán mindez fel fog gyorsulni: az udvartartás igényei felülírják majd a kerületi lakosság érdekeit – ennek jelei már ma is látszanak. Épp úgy, ahogyan a kormányzati reprezentáció felülírja a történelmi hagyományainkat és a kultúrát a vári beruházások során. Végül a Budai Vár egy elit kormányzati zárvány lesz, nem pedig életteli városnegyed. A kerület jelenlegi vezetése a kormányzat szálláscsinálója.

Az sem világos, hogy melyik lakásokat adja el az önkormányzat a bérlőnek és melyiket nem. Ugyanis nem minden igénylés érkezik be a testület vagy a bizottság elé (vajon ki dönt?). Magam nem igazán pártolom, hogy fél áron eladjuk a lakásokat a bérlőknek (az 1400-1500 lakás egyre fogy), mert a kívánatos inkább egy nagyobb önkormányzati lakásállomány volna. Ezzel az állománnyal lehetne biztosítani a bérlemények közötti egészséges lakásmobilitást (ma van olyan, hogy 28 m2-en szorong öttagú, három nemzedékes család, és olyan is, hogy egy valaki él száznál több m2-en, amit nem tud fenntartani), így lehetne féken tartani az elszálló bérleti díjakat és helyben tartani a kerületi családokat. Ugyanakkor méltánytalan, hogy van, akinek lehet és van, akinek nem. (Ahogyan az is méltánytalan, hogy a kerületiek felújításaikhoz még a reklámhálót is alig használhatják, de ikonikus épületekre minden gond nélkül biggyeszthet erkélyt az "ideköltöző".)

A piacinak mondott lakásbérbeadás valójában nem piaci folyamatban dől el. A rendszer nagyjából az, hogy meg van határozva a minimum, és mindenki egy borítékban beküldi, hogy mennyi díjat vállal és ezen felül még milyen felújítási munkákat. A beküldött ajánlatokat egy, a rendeletben meg nem határozott bizottság bírálja el, de nemcsak a megajánlott összeg lehet szempont, hanem egyéb, pl. szociális körülmények is figyelembe vehetők. (Ami nyilván fából vaskarika, hiszen erre a szociális célú bérbeadás szolgálna, de a kerületben több mint tíz éve nem hirdettek szociális lakáspályázatot. A méltányos lakásgazdálkodásra vonatkozó javaslatcsomagomat pedig azzal söpörték le, hogy nem kéne szegényeket hívni a kerületbe.) Ez a „piaci” rendszer egyáltalán nem garantálja se az adott lakás leginkább kívánatos használatát (a túl nagy béren kivett lakások vélhetően gyakran fizető vendéglátást szolgálnak), se a legmagasabb bevétel elérését, se a műemléki lakások megfelelő fejlesztését és méltánytalan a kerületi lakókkal – sőt, valójában még a bérbevevővel szemben is. A piaci folyamat az volna, ha az ajánlattevők érdemben licitálhatnának, és ha a bontás nyilvános volna. Attól, hogy valami jogszerű, még nem biztos, hogy rendben is van. A polgármester lakásszerzése éppen ezért a kerületi polgárok arculcsapása.

A kerület 500 üzlethelyiségéből 115 kiadatlan. Ezeknek egy része rossz állapotban van, nem vonzó, sok pénzt kell rákölteni, hogy használható legyen. Ez természetesen gond, de készülhetne koncepció ennek megoldására. A képviselői munkatervben javasoltam is, hogy foglalkozzunk a kérdéssel, de a testületi többség még csak napirendre sem vette.

A rendeletünkben nincsen meghatározva, hogy az üresen álló üzlethelyiségek sorsáról ki, mikor és milyen elvek szerint dönt. Csak annyi van rögzítve, hogy lehet bérelni pályázat útján vagy egyedi ajánlat alapján. De az üresen álló üzletek közül mindig csak néhány van meghirdetve – nem lehet tudni, hogy a száz üres közül miért éppen ez a néhány. A meghirdetéshez nem tartozik ingatlanforgalmi értékbecslés, illetve még sohasem láttuk, az adatigényléseim során sem sikerült megkapnom, bár szóban mindig azt mondják, hogy készült.

 A nyár folyamán adagigénylés keretében kikértem valamennyi kerületi üzlethelyiség adatait és a vonatkozó dokumentumokat. A megkapott adatok nagyon hiányosak és részben hibásak is, ezért a hiánypótlásnál tartunk.

A rendelet nem rögzíti, hogy a bérlő által a helyiségen végzett felújítási vagy értéknövelő munkálatok hogyan számolhatók el, mi és milyen mértékig vonható le a bérleti díjból. Csak annyi szerepel, hogy bizonyos bérbeadásoknál nem lehet ilyen igénye a bérlőnek. A „piaci” elvű lakásbérbeadásnál azzal az indokkal alacsonyabb a bérleti díj a valóban piacinál, hogy a bérlő vállalja a lakás felújítását. De ez egyáltalán nem arányítható és nem indokolja, hogy 5-10 vagy akárhány év múlva is alacsony béren lakjon valaki egy különleges műemléki lakásban. A korrekt az volna, ha a felújítás számlával igazolt költségeit vagy azok egy részét valamilyen ütemezéssel levonhatná a lakbérből, de ennek kifutásával valóban piaci bérszinten fizetne.

Ugyanígy arról sincs általános irányelv, hogy milyen indokok alapján, milyen mértékben és módon lehet a bérleti díj egy részét vagy egészét elengedni vagy átütemezni. Ennek az a következménye, hogy minden esetben egyedi mérlegelés alapján születik erről javaslat. Kifejezetten érdekes figyelni, hogy mely vállalkozások és milyen indokok alapján kapnak bérleti díj elengedést vagy csökkentést (a polgármester rendszerint hosszú, érzelmes előadásban elemzi a bérlő nehéz helyzetét) és melyek nem.

Ha nem igaz a pletyka, hogy ami a Ruszwurm cukrászdával történt (váratlanul és indokolatlanul sokszorosára emelik a bérleti díjat) nem egyedi eset, akkor is látszik, hogy a kerületi vállalkozók nincsenek biztonságban, mert a helyiségek bérleti viszonyai, az engedmények rendszere, a hivataltól kapható ügyintézési segítség nem kiszámítható, hanem átláthatatlan egyedi döntéshozás során alakul. A bérlők ilyen módon való félelemben tartása elfogadhatatlan.

Az 5 éves határozott idejű szerződés egyetlen igazi haszna, hogy időről-időre felül tudjuk vizsgálni, hogy egy-egy bérleti szerződést így akarunk-e tovább folytatni vagy változtatni akarunk. 5 év alatt nagyot változhat a világ, ami egykor piaci ár volt, az mára (az inflációkövető emelés mellett is) elértéktelenedhet vagy elszállhat. Ennek a felülvizsgálatnak a korrekt feltételrendszerét rögzíteni kell, hiszen enélkül lehetetlen hosszabb távú, felelős beruházási döntéseket elvárni a bérlőtől. Ha a feltételek ismertek és egyértelműek, akkor ez a felülvizsgálat nem kell, hogy a fenntartani kívánt bérleti jogviszonyt veszélyeztesse, viszont segíti az egészséges lakásfluktuációt és a helyiségek hatékony kihasználtságát.Itt az ideje, hogy a lakások végre a kerületi lakókat szolgálják! Itt az ideje, hogy ne a kerületi vezetés kegye legyen a lakáshoz és üzlethelyiséghez jutás útja, hanem méltányos, igazságos és átlátható folyamatok során szülessenek a döntések. Itt az ideje, hogy végre az emberekre is gondoljanak, mert mindenki számít! Itt az ideje, hogy ne maguknak osztogassák a döntéshozók a vári műemléklakásokat – mert a Vár nem az övék, hanem mindnyájunké: közös történelmi örökségünk és a kerületiek lakóhelye egyszersmind.

vnm